L’acquisto di immobili da destinare a prima casa è da sempre incentivato dal sistema fiscale italiano attraverso una serie di agevolazioni pensate per favorire l’accesso alla proprietà abitativa. Tuttavia, fino a poco tempo fa, non era chiaro se questi benefici potessero essere estesi anche a immobili particolarmente degradati, come i ruderi. Una svolta significativa è arrivata con una recente pronuncia della Corte di Cassazione, che ha ammesso l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” anche ai fabbricati collabenti. Questa decisione apre nuove prospettive per il recupero del patrimonio edilizio, soprattutto nelle aree rurali o nei centri storici minori.
Agevolazioni prima casa: quali sono e a chi spettano?
Le agevolazioni prima casa comprendono, principalmente, la riduzione dell’imposta di registro al 2% (rispetto al 9% ordinario) e l’applicazione dell’IVA al 4% se l’acquisto avviene da un’impresa costruttrice. Per poter accedere a questi benefici, l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli). Inoltre, l’acquirente deve trasferire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dalla data del rogito notarile. È anche fondamentale che il contribuente non sia già proprietario di un’altra abitazione acquistata con lo stesso tipo di agevolazione, salvo venderla entro due anni dall’acquisto del nuovo immobile.
Fabbricati collabenti: definizione e caratteristiche fiscali
I fabbricati collabenti sono definiti come unità immobiliari completamente o parzialmente inagibili, classificate nella categoria catastale F/2. Si tratta di immobili che, a causa di un grave stato di degrado, non sono in grado di produrre reddito e quindi non possiedono una rendita catastale. Proprio per questa ragione, sono esenti dall’Imu. La loro classificazione catastale ha un valore esclusivamente descrittivo: non modifica infatti la destinazione d’uso dell’immobile, che può restare abitativa anche se inagibile. Dal punto di vista fiscale, questi immobili vengono spesso assimilati a terreni edificabili, ma non è sempre stato chiaro se potessero accedere alle agevolazioni sulla prima casa.
La sentenza della Cassazione
Con l’ordinanza 3913 del 16 febbraio 2025, la Corte di Cassazione ha chiarito definitivamente la questione. Secondo i giudici, il beneficio fiscale prima casa può essere riconosciuto anche a chi acquista un immobile collabente, a condizione che esista un progetto concreto di ristrutturazione finalizzato alla trasformazione dell’immobile in abitazione principale. In particolare, la Cassazione sottolinea che la classificazione catastale F/2 non può costituire un ostacolo all’accesso alle agevolazioni, purché sia dimostrabile la possibilità effettiva di rendere abitabile l’immobile attraverso interventi edilizi strutturati.
Condizioni accedere alle agevolazioni sui ruderi
Chi intende beneficiare delle agevolazioni prima casa per un rudere deve rispettare una serie di condizioni imprescindibili. Innanzitutto, nell’atto di acquisto deve essere inserita una dichiarazione esplicita in cui l’acquirente si impegna a destinare l’immobile, una volta ristrutturato, a propria abitazione principale. In secondo luogo, i lavori di ristrutturazione o ricostruzione devono essere completati entro tre anni dalla data di registrazione dell’atto. Inoltre, è obbligatorio trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi. Prima dell’acquisto, è fondamentale accertarsi che l’immobile sia urbanisticamente conforme e che i lavori previsti siano autorizzabili e compatibili con eventuali vincoli paesaggistici o storici.
Opportunità e attenzione ai requisiti
L’apertura della Cassazione all’applicabilità delle agevolazioni prima casa ai fabbricati collabenti rappresenta una vera opportunità per chi desidera investire nel recupero immobiliare. Tuttavia, per non incorrere in contestazioni o nella decadenza del beneficio fiscale, è essenziale rispettare rigorosamente tutti i requisiti previsti dalla normativa. Il coinvolgimento di professionisti esperti – notai, tecnici abilitati, geometri – è raccomandabile fin dalle prime fasi della trattativa. Solo così si potrà trasformare un rudere in una casa da vivere, beneficiando al tempo stesso delle importanti agevolazioni fiscali offerte dallo Stato.
